Изменения в проекте комплекса

В силу п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому общее собрание собственников квартир может принять решение как об организации автопарковки, так и о запрете стоянки автотранспорта на придомовой территории (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 12 августа 2019 г. по делу N 33-4318/2019, решение Петроградского районного суда г. Санкт-Петербурга от 27 марта 2017 г. по делу N 2-94/2017).

Таким образом, использование придомовой территории и всех элементов благоустройства на прилегающей к жилому дому территории является правом всех собственников помещений данного многоквартирного дома, что соответствует нормам ст.ст. 36, 44 ЖК РФ, разъяснениям, данным в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", пп. "е", "ж" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, и они вправе принять на общем собрании решение об условиях парковки транспорта, распределении парковочных мест и т.п. Как правило, для этих целей управляющая организация разрабатывает соответствующие положения. Если кто-либо из собственников помещений многоквартирного дома не участвовал в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы, он вправе в течение шести месяцев его обжаловать в судебном порядке. При этом срок для обжалования начинает исчисляться со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Вместе с тем надлежит учитывать, что ч. 1 ст. 35 Конституции РФ, провозглашая охрану частной собственности, предполагает конституционную обязанность законодателя обеспечить неприкосновенность права частной собственности.

На основании ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Частью 4 ст. 37 ЖК РФ запрещены выдел в натуре и отчуждение доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Парковочное место не является обособленным и самостоятельным объектом недвижимости. В ст. 130 ГК РФ в качестве таковых поименованы только машино-места как элементы зданий и сооружений. Из содержания понятия "машино-место", сформулированного в п. 29 ст. 1 ГрК РФ, следует, что это понятие не распространяется на места хранения (парковки) транспортных средств, расположенных на придомовых территориях. Придомовая территория не отвечает критериям здания или сооружения, поскольку она не является строительной системой, а потому расположенные на этой территории парковочные места не могут быть идентифицированы как машино-места в том понимании, как это зафиксировано в градостроительном законодательстве.

Таким образом, места парковки (хранения) транспортных средств на придомовой территории могут участвовать в обороте лишь как часть общего имущества собственников многоквартирного дома. Поэтому стоянка транспортного средства, расположенная на придомовой территории, должна также нести прежде всего функциональную нагрузку по удовлетворению потребностей всех жильцов дома.

На этом основании мы считаем, что распределение парковочных мест между отдельными собственниками помещений в многоквартирном доме фактически приводит к изъятию площади земельного участка под парковочным местом из общего пользования и передачу его в пользование конкретных лиц. Тогда как собственнику помещения в многоквартирном доме, согласно приведенным нормам, принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома. При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.

В силу п.п. 1, 3 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Соответственно, принятие решения о распределении парковочных мест повлечет нарушение субъективных прав других собственников земельного участка, на котором расположен жилой дом, на пользование общим имуществом многоквартирного дома. Так, например, Тульский областной суд, соглашаясь с выводом суда первой инстанции, счел, что обустройство парковочных мест и их распределение с установкой средств ограждения является незаконным, влечет ограничение прав истцов по владению и пользованию придомовой территории, находящейся в их общей собственности, нарушает их права и законные интересы как собственников помещений в многоквартирном доме на беспрепятственный доступ к общему имуществу, лишает их возможности парковки своих транспортных средств в любое время суток на любом свободном месте на придомовой территории. Действующим законодательством не предусмотрена возможность блокировки доступа собственника на придомовую территорию на основании решения общего собрания собственников помещений жилого дома (смотрите апелляционное определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 08 августа 2019 г. по делу N 33-2722/2019). Схожие выводы содержатся в определениях СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 января 2017 г. N 5-КГ16-230, от 14 ноября 2017 г. N 78-КГ17-80.